中金公司 白宏炜

　　要点：

　　焦点问题讨论：房贷新政能否改变行业向上趋势？

　　行业景气度将维持。房贷新政对行业短期内带来了成交量萎缩，且资金成本的提升也对行业长期需求产生抑制，但我们认为该政策能够减缓房价涨幅已经不错了，原因是供远小于求的现状和需求的刚性使得供求关系的转变需要时间以及更重要的供给需要有效的增加。我们认为调控对市场的影响是区域性和阶段性的。

　　股票选择：当前A股地产公司估值已经基本反映了08年业绩高增长，短期上涨空间有限，我们认为龙头企业未来两年业绩有望继续超预期，建议逢低吸纳等待年报行情；H股和B股相比有较大的估值折让，我们上调目标价位，建议买入。

　　前三季度板块表现：

　　房地产调控政策对房地产板块估值抑制作用明显，但影响周期越来越短，A股板块估值水平一年来上升三倍，有所偏高；

　　前3季度地产公司业绩增幅为53%，A股大市值股票价格涨幅为2.53倍；H股地产公司估值低于A股50%也低于港股本地地产股20%，与业绩高增长相背离，投资价值明显。

　　07年前3季度房地产行业数据分析

　　房价涨幅加快，需求较旺而供给平稳。07年前3季度商品房平均销售价格涨幅14.0%，住宅平均价格同比增幅为16.4%，加快2.5个百分点。70个大中城市房屋销售价格指数上涨6.7%，加快1.1个百分点。需求增幅为32%，继续加速，而竣工面积增幅11%，没有明显改善。

　　供求差异继续拉大：上半年商品房销售面积4.7亿平方米，而竣工面积为2.4亿平方米，供求差距进一步拉大。

　　先行指标意味着未来供给有望小幅增加：上半年新开工面积增幅21.58%，在建面积增幅22.41%，二者增幅均上升3.5个百分点；土地购置面积增幅17.8%，而过去两年该指标均未增长；这些先行指标显示未来供给有望小幅度增加。

　　新政后10月份部分城市成交量有所下降：如深圳等城市。而上海等成交量依然较为活跃。后续月份的成交量跟踪对判断新政的影响程度显得至关重要。